空き家の固定資産税が6倍になる条件とは？住宅用地特例と2023年改正をわかりやすく解説
「実家を空き家のまま置いておくと、固定資産税が6倍になるらしい」——そんな話を耳にして不安になっていませんか。結論から言うと、空き家にしているだけで自動的に6倍になるわけではありません。ただし、放置を続けて自治体から「勧告」を受けると、税金が大きく上がる仕組みが用意されています。この記事では、その条件をやさしく整理します。
この記事でわかること
そもそも固定資産税が安くなる「住宅用地特例」とは
人が住むための家が建っている土地には、固定資産税を軽くする「住宅用地特例」があります。軽減の幅は次のとおりです。
- 200㎡までの部分（小規模住宅用地）：固定資産税評価額が最大 6分の1 に軽減
- 200㎡を超える部分（一般住宅用地）：評価額が 3分の1 に軽減
つまり、家が建っているだけで土地の固定資産税は大きく抑えられています。逆に言えば、この特例が外れると土地の税額は一気に上がります。
なぜ「6倍」と言われるのか
小規模住宅用地は評価額が6分の1に軽減されています。もしこの特例が外れて本来の課税に戻ると、単純計算で土地の固定資産税は最大6倍になります。これが「空き家を放置すると固定資産税が6倍」と言われる理由です。
ただし建物が建っている限り、住んでいなくても特例自体はすぐには外れません。外れるのは、次に説明する「勧告」を受けたときです。
2023年12月の法改正で対象が広がった
2023年12月13日に施行された改正法（空家等対策の推進に関する特別措置法の改正）により、特例が外れる対象が広がりました。
- 従来：倒壊などの危険がある「特定空家」に勧告した場合のみ特例解除
- 改正後：そのおそれがある「管理不全空家」も勧告の対象に追加
これにより、「まだ倒壊しそうではないが、窓や壁が傷んできた」段階の空き家でも、勧告を受ければ特例が外れる可能性が出てきました。放置のリスクは以前より早い段階で生じるようになっています。
「特定空家」と「管理不全空家」の違い
特定空家
すでに倒壊の危険がある、衛生上著しく有害、景観を著しく損なっているなど、すぐに対応が必要な状態の空き家です。
管理不全空家
特定空家ほどではないものの、窓や壁の破損などで管理が不十分で、このまま放置すれば特定空家になりかねない状態の空き家です。2023年の改正で新たに勧告の対象になりました。
いつから税額が上がる？回避はできる？
自治体から勧告を受けると住宅用地特例が解除され、その翌年の1月1日時点の課税分から土地の固定資産税が上がります。
ポイントは、勧告を受けても、年内に状態を改善（修繕・清掃・解体など）すれば、増税を避けられる場合があることです。勧告は「指導」のあとに行われるため、早めに動けば回避の余地があります。
取りうる対策と次の一歩
空き家の負担を減らす選択肢は、大きく分けて次のとおりです。
- 売却する：管理・税の負担から解放される。相続した空き家には税制の特例も
- 賃貸に出す：人が住むので特例を維持しつつ収益化できる可能性
- 適切に管理する：勧告を受けないよう清掃・修繕を続ける
- 解体する：建物を除却（ただし更地は住宅用地特例が外れる点に注意）
どれが向いているかは、立地・築年数・ご家族の状況で変わります。まずは「売った場合」「貸した場合」の概算を知ることが、判断の第一歩になります。
本記事は2026年6月時点の公開情報をもとに、一般的な情報提供を目的に作成しています。個別の税額・手続き・適用可否は対象不動産やご事情により異なります。正確なご判断は、税理士・司法書士・自治体等の専門家にご確認ください。イエプランのシミュレーションは参考値であり、実際の売却価格・賃料を保証するものではありません。